El espejismo de la hipoteca del 100%, Vivienda, EL PA – S

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Oficina de Ibercaja en Sevilla.

Una vivienda con un precio tentador y ganas de comprarla. Solo hay un pero: no hay ahorros previos. Es la coyuntura contemporáneo a la que se enfrentan quienes quieren comprar pero no pueden. Que alguna entidad financie la casa al 100% es muy complicado.

De forma generalizada y pública, las entidades (BBVA, Santander, ING Direct, Evo Bank, Popular, La Caixa. ) ofertan hipotecas que, como mayor, financian el 80% del valía de tasación de las viviendas; de su valía de mercado o del pequeño de estos dos importes.

Tan solo se encuentran dos excepciones claras: por un banda, la Hipoteca Bonificada Superplus de Ibercaja y la Hipoteca Hogar de Caja Ingenieros. Ambas con unas condiciones de precio poco especiales, al ganancia de que se fijen unos requisitos que son, según los responsables de la entidad zaragozana, “muy exigentes”. Ibercaja cobra un interés fijo original del 5,65% durante los primeros doce meses y, al revisar este tipo semestralmente, aplica sobre el euríbor a un año un diferencial de, como exiguo, el 3,5%. Su comisión de comprensión es del 1,5%.

Apelar a créditos personales para cubrir el préstamo es más caro

Caja Ingenieros tiene el tipo auténtico al 4,5% y a las revisiones anuales a euríbor le suma 3,5 puntos, aunque con posibilidad de alguna ganancia. Su comisión de tolerancia es del 0,75% del coste.

Pese a esta norma caudillo, la efectividad es que una mayoría de bancos y cajas sí entran en el “100% de financiación en condiciones exclusivas” cuando afecta a las viviendas que tienen en su propia cartera inmobiliaria. Las que tienen más interés en entregar. E incluso, sin ese requisito. Una buena parte concede ese 100% a determinados clientes. Desde Bankinter lo reconocen sin problema: “Efectivamente, si proporcionadamente nuestra política normal es dar el 80% del valencia del inmueble, en determinados casos en los que el cliente ofrezca algún tipo de señal o aval significativo si se llega a ese 100%. Cada caso se analiza de forma particular y si no se supera el aventura que la entidad puede darse el caso”.

Esas “garantías adicionales” son sencillas: admisiblemente un patrimonio inmobiliario relevante adicional (se financia una vivienda y se ponen dos, por ejemplo, como seguro); acertadamente un patrimonio financiero fácilmente liquidable (fondos de inversión, acciones. ) y con cierto control por parte de la entidad; aceptablemente un aval (de familiares directos y sin otras cargas hipotecarias). Se negociación de clientes de solvencia reconocida, se dice.

Un 20% de los demandantes del préstamo no puede afrontar la operación

“Para el resto de los solicitantes de financiación 100%, y adentro de un ámbito no solo lícito sino noble, la respuesta es un no claro”, explica Francisco Abril, consejero senior de canales de financiación de casaktua.com, portal inmobiliario que ha creado un centro de financiación para sus clientes. “Cuando hablamos de despejado nos referimos a que nosotros no recurrimos nunca, para alcanzar ese 100% de financiación, a los préstamos personales para cubrir lo que no se obtiene vía hipoteca. Es muy caro para el particular y a medio plazo le generará problemas”.

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“Del total de clientes que llega a idealista.com solicitando el 100% de financiación, un 20% tiene un perfil bajo, es opinar, no cuentan ni con la estabilidad sindical ni con los ingresos recurrentes suficientes, ni con un patrimonio que les respalde para, en verdad, afrontar la negocio de una vivienda. Les recomendamos directamente que no compren porque acabarán teniendo problemas financieros que les pueden sobrellevar a perder su casa”, explica Juan Villén, director responsable de financiación del portal inmobiliario. Existe, añade, otro 25% de clientes que tiene un perfil medio, al que, en algunos casos, sí se le puede conseguir una financiación integral, adecuadamente porque aportan garantías o porque cuentan con una sólida posición financiera. “Siempre presentamos una bandada de ofertas que el cliente puede o no aceptar, sin coste alguno, hasta el mismo momento de la firma de la hipoteca en el certificador”, puntualiza.

No es ilegal ni está prohibido, como a veces se cree, que la banca pueda conceder hipotecas por el 100% del valía de tasación o valencia de mercado de una vivienda. Si lo hace, simplemente tendrá que hacer frente a unos requerimientos de provisiones mayores (fortuna que habrá que “reservar”) por sin se plantea algún problema de impago. De ahí que, en genérico, no vendan este tipo de hipotecas y que queden reservadas, tal y como sus responsables reconocen, a clientes “especiales”, con fuertes vinculaciones con la correspondiente entidad.

¿Y si ese 20% que no cuenta con una situación económica y financiera holgada sigue demandando ese 100% para comprar una vivienda? En Internet es muy sencillo encontrar sociedades que se presentan como intermediarios financieros que publicitan esa financiación mundial.

No todas, a sostener de los responsables de Idealista, Casaktua o Bankinter, son saludables. A su sensatez, en muchos casos, no son efectivamente asesores de financiación, son conseguidores. Ofrecen al cliente hipotecas por el 80% del valía de tasación, que a veces tratan de elevar significativamente por encima del valencia de mercado que tiene la vivienda. El resto, tienden a cubrirlo con préstamos personales, cuyos tipos de interés y condiciones son más elevados. “Para evitar los controles de la entidad financiera que da la hipoteca, en ocasiones incluso formalizan estos préstamos personales exacto unos días antiguamente de la operación, tratando de que no sean comprobados en el registro correspondiente. Y lo regular es que cobren vía comisiones en efectivo en el momento de la operación frente a certificador. Unos gastos que suelen rondar los 2.000 y 3.000 euros y a los que, en determinados casos, hay que sumar los costes que giran por la adquisición en sí misma de la vivienda”, explica Villén.

“Hay que huir de este tipo de empresas y aplicar el rigor. Se comercio de dar una decisión a los clientes gestionándoles una hipoteca adecuada”, apostilla Abril.

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